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北京楼市新政见效 新房、二手房成交量降温明显

2018/11/30 11:57:34     来源:四平日报

  9月底以来,新一轮楼市调控飓风席卷楼市,成为近期最热议的话题。随着楼市政策的发力,北京楼市一改前期的亢奋火热,迅速入秋:国庆假期过后,北京全市新建商品住宅、二手房成交量均出现明显下降;之前因担心价格上涨的购房者心态由恐慌转为观望,一些“大房子”已经开始悄悄降价……楼市开始回归久违的理性。

  楼市的理性回归仅仅只是开始,业内专家表示,有了政策的强力调控,市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期,购房者会逐渐趋于冷静,市场不复之前的疯狂,交易量很难继续维持高位,价格的上涨推力也会减小。因此,进入四季度后,无论新房还是二手房,交易量无疑都将下滑,房价涨幅也将逐步缩小,并逐步企稳。

  京华时报记者邢飞潘秀林

  成交量新房、二手房降温明显

  8天,19城。北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州。这份涵盖一二三线城市的调控名单,预示着紧缩调控政策的飓风再度席卷楼市。北京,无疑击出了这轮调控中力度最重的一拳。原本就执行着全国尺度最严格的限购之余,北京又将购房的首付比例提高了5%-20%,大力为楼市减杠杆、降需求。同时,又在土地政策上祭出三记重剑,“9070”、“限地价竞房价”、“增加自住房供应”,力求增加中小户型、中低总价的商品房供给。

  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年10月上旬(1-10日),北京全市新建商品住宅共网签560套,与上月同期相比大幅下跌了68.7%,与去年10月份同期相比则下降了45.8%。

  从近3个月的日均交易量来看,国庆假期过后,北京全市新建商品住宅的日均网签量仅110余套,远逊于9月份日均近250套的成交量。受楼市调控影响,十一至今北京的新建商品住宅交易已经连续多日处在低水位,市场的整体热度以及假期结束后的市场回温幅度都大大降低。

  同样下跌的还有二手房。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,10月上旬(1-10日),北京全市二手住宅共网签2810套,与上月同期相比大幅下跌了65.7%。从二手住宅每日的网签量走势也可以看出,十一长假期间,北京二手住宅的网签量明显低于前三个月的周末、节假日的交易量,国庆节后三个工作日,二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套,不足1000套的网签量也明显不如此前工作日基本都在千套以上的表现。受限购政策影响,北京二手房市场已经开始明显降温。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,从买卖合同到网签上线,各地是有时间差的,特别是限购城市,比如一线城市需要审核购房资格等,所以10月份特别是上半月你看到的网签数据肯定都不是新政策后成交的。这一次的新政,的确是过去十天,让市场告别了2016年的恐慌,快速地回归到了2015年水平。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,9月30日以来的这轮全国楼市调控中,北京的政策可谓非常严厉,按首置和二套,以及普通和非普通住房,把贷款首付比例划分成四档的政策也是极大地抑制了过度购房,照顾了自住型需求。市场需求受限的情况下,新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。

  胡景晖认为,有了政策的强力调控,市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期,购房者会逐渐趋于冷静,市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑,市场的交易量很难继续维持高位,价格的上涨推力也会减小。因此,进入四季度后,无论新房还是二手房,交易量无疑都将下滑,房价涨幅也将逐步缩小,并逐步企稳。

  郭毅认为,多方组合重拳之下,北京楼市成交量已应声而降,而接近年底银行收缩信贷的窗口期即将到来,首付提高、信贷收紧,将使得部分客群的购房计划被迫延期,另外由于未来自住房供应还将加大供给,加之调控重拳之下市场预期的走低,也使得部分客群的购房计划主动延后,观望情绪之下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低,而需求的减少也将使得此轮房价过快上涨趋势被终结,预计2016年四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。

  二手房价部分“大房子”已开始降价

  “从国庆之后成交的房源来看,大户型非普通住宅的价格已经开始松动了”。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙告诉记者。他所说的“价格”,既包括成交价又包括业主的挂牌报价。

  寇海龙说,来自门店的成交信息显示,国庆之后的几天时间里,总价在千万左右的、140平方米以上的大户型房源,已经出现多宗降价成交的案例,降价幅度主要在几十万元,“现在只是刚刚开始,降温将是大趋势,而大户型房源首当其冲”。

  在寇海龙看来,新政对于二套房的杀伤力非常大,单就首付比例由50%上涨至70%的这一项规定,就会在短期内挤出为数不少的投资客。不少待售大户型房源的业主已经有了价格下调的预期。寇海龙预计,短期之内,北京楼市的成交量将会出现明显下滑,着急出售的大户型房源将先行降价,而普通住宅所受的影响预计不大,春节前后或将出现一轮降温行情。

  “要想近期快速成交,唯一的办法就是下调价格,大户型房子的降幅会更明显”。东四环链家某门店的经纪人告诉记者,大户型本来就不好出售,新政的冲击会更加明显。这位经纪人告诉记者,目前还没有出现大量降价抛售的局面,但不少业主的报价已经开始有松动迹象了,坐地起价甚至“一口价”的局面预计很快就将一去不复返。

  中原地产研究中心统计数据也显示,北京二手房在过去一周,房价报价指数下调了10%(报价下调房源数量比例)短期出现了房价下调的个案,买卖双方依然在博弈过程中。58同城、赶集网和安居客的调查报告预计,房价在成交量下调1-2个月后,会有明显松动可能性。特别是当下楼市的投资需求比例高的情况下,部分前期获利投资者可能会快速售出。

  除了价格的松动外,上述业内人士告诉记者,另外近期还出现的一个趋势是,随着购买二套房的成本大增,之前“住一套再买一套”的客群,由于无法支付更高的首付,不得不变成“卖一套再买一套”,这样就使得国庆之后,挂牌出售的房源数量开始有所增加。

  中原地产研究中心统计数据显示:根据部分在各城市的二手房报价统计,深圳与北京二手房在过去一周,房价报价指数下调了10%,中原地产首席分析师张大伟分析认为:调控政策力度较大的北京、深圳、南京、合肥、苏州等城市,成交量下调幅度更是接近50%。短期出现了房价下调的个案,买卖双方依然在博弈过程中,预计房价在成交量下调1-2个月后,会有明显松动可能性,特别是当下楼市的投资需求比例高,这种情况下,部分前期获利投资者可能会快速售出。

  购房者购房心态由恐慌转为观望

  “本来手里有一笔钱打算再买一套房用来投资,但是新政一出,现在首付款要涨到70%,确实有些承担不了了”。近日,家住通州的曹小姐告诉记者,两个月前,她开始在望京、回龙观等区域看二手房,准备再购置一套离地铁较近的小户型二手房用来投资。“凑一凑50%的首付还是可以支付的,但是70%就根本没‘戏\\’了。”

  新房市场也挤出了不少这样的投资客。国庆期间在南城某售楼处看房的一位准购房者向记者表示,节前自己看中了这个楼盘一套120平方米的三居室,买房目的主要是为了自住兼投资,因为属于二套非普通自住房子,按照新政策,首付款比例从50%上涨到70%。这样明显超出了自己的预算,如果要买的话,可能就要卖掉现在住的房子,要么就要跟亲戚朋友借一大笔钱,所以现在仍在犹豫要不要买。

  在投资者动摇、改善需求受限的同时,对于刚需购买者来说,新政的出台无疑缓解了压力。在新政出台之前,郭先生一直在南城看房,一路高攀的房价、业主动辄坐地起价,让郭先生一度惶恐不已。“本来以为今年会一直涨下去,没机会出手了”,郭先生说,没想到国庆节前一纸新政出台,让自己重新看到了希望。“政策明显是要保护刚需的,估计很快就会有一大波投资客退场,那无疑就意味着我们刚需的机会来了!”

  从我爱我家自身的交易数据来看,楼市调控新政出台后,10月1日起,新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等,和政策出台前相比均有明显回落;与之前恐慌的市场气氛相比,客户和业主双方的心态也发生了根本性变化,购房人由恐慌着急买房转为观望,预计两成左右的客户将延缓或取消购房计划;业主也由坐地涨价转为观望,部分客户已经开始主动调低房屋报价,以求快速成交套现,市场逐步回归理性。

  开发商忙着重新梳理客户

  从供应情况来看,2016年十一长假7天(10月1日-10月7日)北京住宅市场仅有4个项目入市,其中仅亿城燕西华府一个普宅项目,以及中昂时代广场、西长安壹号等3个商办项目。4个项目新增1012套,预售许可面积5.5万平方米,与节前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

  亚豪机构市场总监郭毅分析认为,节前“京8条”新政的突然袭击,使得大量项目的入市节奏被打乱。由于首套和二套房首付比例的同时提高,开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选,因此纷纷延后开盘。而基于新政之后的市场观望情绪,十一期间开盘的项目销量也并不乐观,此前北京房地产市场中存在的“日光盘”现象短期内将不复存在,纯商住宅市场的销售速度将放缓。而商办产品此次并未纳入到收紧调控的范围之内,因此该类产品入市积极性仍将保持高涨。

  “现在其实没啥变化,因为今年业绩已经基本上都完成了,各家考虑的是明年怎么办的事儿。”一位房企业内人士表示,对一些年底前计划开盘,但还没开盘的项目影响会更大一些,特别是价格高的顶豪产品。

  一位高端项目营销负责人向记者表示,随着楼市新政出台,对于之前客户带来明显影响,我们这几天重新梳理客户情况,看有意愿、有实力买房的准客户还能剩下多少,能接受的首付款是多高。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,“9·30”新政之后,北京高端市场供应节奏将显著放缓,年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。对于尚未入市的高端项目而言,面对新政下首付成数的提高,需要重新梳理客户的购房意愿及首付实力,如果客户流失量过大则需要一个过程去重新积累客户,因此只能被迫延缓入市时间。

  土地开闸住宅用地加速供应

  加大自住房等保障房土地供应,是北京楼市新政的重要一环。在过去几年,自住房成为解决中低收入人群居住的最大供应调控措施,在自住房供应多的年份,市场明显降温。

  近日,位于亦庄的一宗住宅地块拍卖,尽管地块的居住用途将全部用于建设自住型商品住房,但在现场竞拍之前网上已经收到11次报价,现场更是引来11家房企的竞逐。最终,经过40多轮竞价,该地块被博大新元以21.1亿元的总价竞得,楼面价20824元/平方米。

  公开资料显示,该地块为R2二类居住用地,建筑控制规模为101325.2平方米,居住70年,办公50年,商业40年。其中居住用途建筑规模全部用于建设“自住型商品住房”(最大套型面积90平方米),销售限价为23000元/平方米(含全装修成本)。

  按照建筑面积算,该地块将产生1300套总价在200万左右的自住房。

  按照一般住宅项目的开发时间,该项目预计会在明年启动申购,2019年到2020年竣工入住。按照该地块要求的最大套型面积90平方米计算,单套价格最高为207万元,按照新政规定的政策性住房仍可享受商贷30%、公积金20%的首付政策,购买者只需支付62万元的首付即可。

  “9·30”北京新政规定,各区要进一步加大自住型商品住房用地供应,除东城区、西城区、石景山区外,其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品房用地入市交易。业内人士认为,在今年接下来的不到3个月时间里,北京还将有多个自住房地块入市。

  除了自住房用地加速供应之外,9月29日,国土局网站还新增5宗住宅用地挂牌,其中4宗位于海淀北部永丰产业基地,另外1宗则位于大兴黄村兴华大街。这些地块基本全部执行90/70政策,将在11月集中竞价拍卖。

  亚豪机构市场总监郭毅分析,目前北京商品住宅库存量已降至64446套,面对北京商品住宅市场供求矛盾的加剧,在库存不足的现状下,亟待推出住宅用地来稳定市场预期,平抑恐慌心态,北京国土部门一次性推出5宗住宅用地,正是有类似的考量。

  郭毅分析,此前北京高价地频出的现象已经引起了决策层的关注和警惕,并因此造成在4月推出延庆地块之后,北京住宅用地极为罕见地出现了连续5个月的断顿现象。而此次一次性推出5宗地块,其中4宗商品住宅地块并未如此前一样,明确达到竞价上限后竞建政策房面积,有可能在酝酿新一轮的限制性政策,比如2011年曾短暂执行过的“限地价竞房价”等,从而防止北京高价地和高房价的现象继续蔓延,也避免因此推导市场产生房价上涨预期,催升投资投机需求。
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